万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树(shù)、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔbjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗)书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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